Das ist beim Immobilienkauf zu beachten

Häufig gestellte Fragen - Immobilienkauf

Wer Teil einer Eigentümergemeinschaft wird muss zukünftig das Hausgeld zahlen! Es handelt sich hierbei um die Nebenkosten für die Eigentümer. Die Nebenkosten teilen sich in Betriebskosten, die Summe zur Besparung der Instandhaltungsrücklage sowie die Kosten für die Verwaltung auf. 

Die Höhe des Hausgelds wird in einem Wirtschaftsplan ermittelt, dieser wird bei der Eigentümerversammlung genehmigt und mit einem Verteilungsschlüssel der auf Ihren Anteil an der Gemeinschaftsfläche basiert, werden die Kosten auf den jeweiligen Eigentümer umgelegt. Wie hoch das Wohngeld ist hängt somit vom Anteil der Wohnfläche sowie Ihren Verbrauchkosten ab. 

Am Jahresende erstellt die Hausverwaltung eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden erstattet.  

Beim Ankauf einer Immobilie entstehen verschiedene Kosten: 

Neben der Provision für den Makler entstehen bei der Beurkundung in einem Notariat kosten. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf 1 – 1,5 % auf den zu zahlenden Kaufpreis. Der Kaufvertrag muss nach gesetzlichen Vorgaben beglaubigt werden und bedarf immer der Schriftform. 

Für die Eintragung im Grundbuch entstehen weitere Kosten, diese belaufen sich auf ca. 0,5 % des Kaufpreises. Das Grundbuch gibt Auskünfte über Eigentümer, Rechte auf dem Grundstück, Belastungen und Hypotheken und Grundschulden.

Das Finanzamt besteht bei einem Erwerb ebenfalls auf Kosten und fordert die Grunderwerbssteuer. Die Besteuerung beträgt je nach Bundesland zwischen  3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises

Die Maklercourtage wird umgangssprachlich auch Provision genannt. Diese Gebühr wird bei der Vermittlung eines Vertragsabschlussgelegenheit fällig. Diese gilt als erfüllt wenn der Miet- bzw. Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst wenn der Abschluss erfolgt ist, wird die Courtage auch tatsächlich fällig. Die Rechnungsstellung erfolgt in der Regel 10 Werktage nach dem Notartermin. 

Der Energieausweis ist seit dem 01.05.2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden.

Der Ausweis beinhaltet vier Seiten, die darüber informieren wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht werden. Die Angaben sind bezogen auf das gesamte Gebäude. Ein Rückschluss auf die einzelne Wohnung ist nicht möglich. 

Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises erfolgt hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.

 

Das Exposé ist die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält die wichtigsten Daten, Zahlen und Fakten zum Angebot. 

Fotos aller Räume und eine Außenansicht sollen den ersten Eindruck der Immobilie vermitteln. Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage dürfen im Exposé nicht fehlen.

Die Objektbeschreibung verschafft einen tieferen Eindruck von Lage, Ausstattung und Zustand. Im Text wird auf weitere Nutzungsmöglichkeiten oder Potenziale hingewiesen. 

 

 

Damit dem Immobilienkauf nichts im Wege steht bedarf es einen gründlichen Vorbereitung. Experten empfehlen für den Immobilienkauf Eigenkapital in Höhe von 20 % bis 30 % der Investitionssumme bereitzuhalten. Mit einer hohen Eigenkapitalquote lassen sich in der Regel die besten Finanzierungskonditionen verhandeln. 

Die Zahl der Banken und Kreditanbieter ist groß. Wir empfehlen unbedingt einen unabhängigen Bankenvergleich bei dem ein professioneller Finanzierungsberater die besten Konditionen für Sie vergleicht. 

Der Berater prüft parallel die Möglichkeit von staatlichen Zuschüssen und eventuellen Steuervorteilen, die der Immobilienkauf mit sich bringt. 

Ein entscheidender Punkt bei der Finanzierung ist die Möglichkeit einer Sondertilgung. Diese kann bei einer Erbschaft oder unerwartetem Vermögenszuwachs die Rückzahlungsdauer der Finanzierung deutlich verkürzen. 

Die Unterlagen, welche für die Finanzierungsprüfung abgefragt werden geben, der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und einen detaillierten Überblick über das Kaufobjekt. 

Privatpersonen :

  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
  • Aktueller Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
  • Vorhandene Versicherungsverträge
  • Personalausweis oder Reisepass

Selbständige oder Freiberufler:

  • Den letzten Jahresabschluss
  • Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Auch Informationen zu Wertpapieren, Lebensversicherungen und privaten Altersvorsorgen können sich positiv auf die Bonitätsprüfung auswirken und sollten deshalb zur Verfügung gestellt werden. Neben den Unterlagen wird die Bank eine aktuelle Überprüfung bei der Schufa vornehmen. 

Die Bank fordert neben Informationen zu Ihnen als Person auch Informationen zu dem Objekt, hier gilt es folgende Unterlagen bereitzustellen: 

  • Lageplan der Immobilie
  • Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
  • Gesamtkostenaufstellung
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
  • Baugenehmigung bei Neubau
  • Teilungserklärung
  • Wohnflächenberechnung
  • Brandversicherungspolice

Die ausschlaggebenden Punkte für einen Immobilienkauf sind in der Regel im Alter mietfrei zu wohnen und das Eigenheim ganz individuell gestalten zu können. Für die Kaufentscheidung entscheidend ist es sicherzustellen die Immobilie vor dem Eintritt in den Ruhestand abzubezahlen, denn erst wenn die Volltilgung eintritt ist die Immobilie eine wirkliche Zusatzrente. 

Eine Immobilie bringt langfristige Verpflichtungen mit sich z. B. Steuern und Versicherungen auch wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist fallen diese Kosten an und es müssen zusätzlich Rücklagen für die Instandhaltung und Reparaturen gebildet werden. 

Viele Menschen entscheiden sich trotz des Traums der eigenen vier Wände für eine Mietwohnung. Die Mietwohnung bietet eine deutlich bessere Flexibilität bei einem Umzug oder unerwartetem Jobwechsel. Mieter müssen sich nicht um anfallenden Reparaturen oder Instandhaltungen kümmern und sparen die Kosten hierfür. 

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