Häufig gestellte Fragen - Immobilienkauf

Wer Teil einer Eigentümergemeinschaft wird muss zukünftig das Hausgeld zahlen! Es handelt sich hierbei um die Nebenkosten für die Eigentümer. Die Nebenkosten teilen sich in Betriebskosten, die Summe zur Besparung der Instandhaltungsrücklage sowie die Kosten für die Verwaltung auf. 

Die Höhe des Hausgelds wird in einem Wirtschaftsplan ermittelt, dieser wird bei der Eigentümerversammlung genehmigt und mit einem Verteilungsschlüssel der auf Ihren Anteil an der Gemeinschaftsfläche basiert, werden die Kosten auf den jeweiligen Eigentümer umgelegt. Wie hoch das Wohngeld ist hängt somit vom Anteil der Wohnfläche sowie Ihren Verbrauchkosten ab. 

Am Jahresende erstellt die Hausverwaltung eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden erstattet.  

Beim Ankauf einer Immobilie entstehen verschiedene Kosten: 

Neben der Provision für den Makler entstehen bei der Beurkundung in einem Notariat kosten. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf 1 – 1,5 % auf den zu zahlenden Kaufpreis. Der Kaufvertrag muss nach gesetzlichen Vorgaben beglaubigt werden und bedarf immer der Schriftform. 

Für die Eintragung im Grundbuch entstehen weitere Kosten, diese belaufen sich auf ca. 0,5 % des Kaufpreises. Das Grundbuch gibt Auskünfte über Eigentümer, Rechte auf dem Grundstück, Belastungen und Hypotheken und Grundschulden.

Das Finanzamt besteht bei einem Erwerb ebenfalls auf Kosten und fordert die Grunderwerbssteuer. Die Besteuerung beträgt je nach Bundesland zwischen  3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises

Die Maklercourtage wird umgangssprachlich auch Provision genannt. Diese Gebühr wird bei der Vermittlung eines Vertragsabschlussgelegenheit fällig. Diese gilt als erfüllt wenn der Miet- bzw. Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst wenn der Abschluss erfolgt ist, wird die Courtage auch tatsächlich fällig. Die Rechnungsstellung erfolgt in der Regel 10 Werktage nach dem Notartermin. 

Der Energieausweis ist seit dem 01.05.2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden.

Der Ausweis beinhaltet vier Seiten, die darüber informieren wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht werden. Die Angaben sind bezogen auf das gesamte Gebäude. Ein Rückschluss auf die einzelne Wohnung ist nicht möglich. 

Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises erfolgt hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.

 

Das Exposé ist die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält die wichtigsten Daten, Zahlen und Fakten zum Angebot. 

Fotos aller Räume und eine Außenansicht sollen den ersten Eindruck der Immobilie vermitteln. Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage dürfen im Exposé nicht fehlen.

Die Objektbeschreibung verschafft einen tieferen Eindruck von Lage, Ausstattung und Zustand. Im Text wird auf weitere Nutzungsmöglichkeiten oder Potenziale hingewiesen. 

 

 

Damit dem Immobilienkauf nichts im Wege steht bedarf es einen gründlichen Vorbereitung. Experten empfehlen für den Immobilienkauf Eigenkapital in Höhe von 20 % bis 30 % der Investitionssumme bereitzuhalten. Mit einer hohen Eigenkapitalquote lassen sich in der Regel die besten Finanzierungskonditionen verhandeln. 

Die Zahl der Banken und Kreditanbieter ist groß. Wir empfehlen unbedingt einen unabhängigen Bankenvergleich bei dem ein professioneller Finanzierungsberater die besten Konditionen für Sie vergleicht. 

Der Berater prüft parallel die Möglichkeit von staatlichen Zuschüssen und eventuellen Steuervorteilen, die der Immobilienkauf mit sich bringt. 

Ein entscheidender Punkt bei der Finanzierung ist die Möglichkeit einer Sondertilgung. Diese kann bei einer Erbschaft oder unerwartetem Vermögenszuwachs die Rückzahlungsdauer der Finanzierung deutlich verkürzen. 

Die Unterlagen, welche für die Finanzierungsprüfung abgefragt werden geben, der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und einen detaillierten Überblick über das Kaufobjekt. 

Privatpersonen :

  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
  • Aktueller Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
  • Vorhandene Versicherungsverträge
  • Personalausweis oder Reisepass

Selbständige oder Freiberufler:

  • Den letzten Jahresabschluss
  • Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Auch Informationen zu Wertpapieren, Lebensversicherungen und privaten Altersvorsorgen können sich positiv auf die Bonitätsprüfung auswirken und sollten deshalb zur Verfügung gestellt werden. Neben den Unterlagen wird die Bank eine aktuelle Überprüfung bei der Schufa vornehmen. 

Die Bank fordert neben Informationen zu Ihnen als Person auch Informationen zu dem Objekt, hier gilt es folgende Unterlagen bereitzustellen: 

  • Lageplan der Immobilie
  • Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
  • Gesamtkostenaufstellung
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
  • Baugenehmigung bei Neubau
  • Teilungserklärung
  • Wohnflächenberechnung
  • Brandversicherungspolice

Die ausschlaggebenden Punkte für einen Immobilienkauf sind in der Regel im Alter mietfrei zu wohnen und das Eigenheim ganz individuell gestalten zu können. Für die Kaufentscheidung entscheidend ist es sicherzustellen die Immobilie vor dem Eintritt in den Ruhestand abzubezahlen, denn erst wenn die Volltilgung eintritt ist die Immobilie eine wirkliche Zusatzrente. 

Eine Immobilie bringt langfristige Verpflichtungen mit sich z. B. Steuern und Versicherungen auch wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist fallen diese Kosten an und es müssen zusätzlich Rücklagen für die Instandhaltung und Reparaturen gebildet werden. 

Viele Menschen entscheiden sich trotz des Traums der eigenen vier Wände für eine Mietwohnung. Die Mietwohnung bietet eine deutlich bessere Flexibilität bei einem Umzug oder unerwartetem Jobwechsel. Mieter müssen sich nicht um anfallenden Reparaturen oder Instandhaltungen kümmern und sparen die Kosten hierfür. 

Häufig gestellte Fragen - Immobilienverkauf

In den meisten Fälle hat die Immobilie einen besonders hohen emotionalen Wert für den Eigentümer und viele Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen möchten, unterliegen folgenden Irrtümern:

  • Mein neues Objekt kostet mich …, also brauche ich …
  • Damals habe ich ja bereits … gezahlt, die Immobilie muss jetzt viel mehr wert sein
  • Mein Nachbar hat für … verkauft und meine Immobilie ist viel schöner
  • Der Käufer verhandelt ja noch, also muss ich … auf den Preis aufschlagen

Dabei ist eine Immobilie letztendlich immer genau das wert, was der potenzielle neue Eigentümer / Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Der Interessen kennt sich in der Regel schon sehr gut mit den lokalen Immobilienangeboten aus, hat in der Umgebung bereits mehrere Objekte besichtigt und weiß, was er für sein Geld erwarten kann.

Unser Tipp: Verlassen Sie sich beim Verkauf nicht auf Ihr Bauchgefühl, vage Annahmen oder Auskünfte von Nachbarn über den Gartenzaun, sondern ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie neutral. Informieren Sie sich, welchen Kaufpreis vergleichbare Objekte gebracht haben und wie sich der lokale Immobilienmarkt entwickelt. Falls Ihnen das alles zu aufwändig ist, beauftragen Sie einen Gutachter oder professionelle Immobilienmakler wie uns, um garantiert den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Bei einem Verkauf auf eigene Faust können von der Verkaufspreisfindung bis zur Schlüsselübergabe gut und gern viele Monate ins Land gehen, denn als Laie fehlt Ihnen in der Regel das nötige Hintergrundwissen, um beispielsweise den Immobilienwert zu ermitteln, alle Unterlagen zusammenzustellen, die richtigen Vermarktungskanäle zu finden, die nötigen Werbemittel zu erstellen, Besichtigungen zu organisieren und vieles mehr. Wenn Sie dazu noch mit dem falschen Preis in den Verkauf starten und deshalb keinen Käufer finden, kann aus einem Sprint schnell ein Marathon werden, denn je länger eine Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden Kaufinteressenten und umso mehr steigt das Risiko, gar nicht oder nur zu einem wesentlich niedrigeren Preis verkaufen zu müssen.

Unser Tipp: Informieren Sie sich schon vor dem Verkaufsstart umfassend über die Vielzahl der Aufgaben und Herausforderungen, die auf Sie zukommen und überlegen Sie sorgfältig, ob Sie Ihnen wirklich gewachsen sind. Wägen Sie genau ab, ob Sie mit Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers nicht doch das bessere Geschäft machen. Ein Verkauf mit uns zum Beispiel dauert in der Regel nur ca. acht Wochen und bringt Ihnen garantiert den bestmöglichen Preis – Sie sparen viel Zeit, schonen Ihre Nerven und gewinnen mehr rechtliche sowie finanzielle Sicherheit.

Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie zahlreiche Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein wirksames Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Digitale Weitwinkelfotos
  • Aufmerksamkeitsstarke Texte
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Wirtschaftsplan
  • Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, sonst drohen mehrere tausend Euro Bußgeld)
  • Aufbereitete Grundrisse
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
  • Baubeschreibung
  • Aktueller Lageplan

Unser Tipp: Planen Sie vor Verkaufsbeginn auch ausreichend Zeit ein, um Ihre Immobilie ansprechend herzurichten. Dazu gehören nicht nur notwendige Reparaturen und unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Berücksichtigung der verschiedenen Käuferzielgruppen. Eine junge Familie mit Kindern betrachtet ihr potenzielles neues Zuhause unter anderen Gesichtspunkten als zum Beispiel ein Arztehepaar oder Interessenten im Ruhestand.

Zunächst sollten Sie davon ausgehen, dass die Mehrheit der Interessenten berufstätig ist und sich auch die Abende und Wochenenden entsprechend freihalten. Darüber hinaus ist es wichtig, das Haus oder die Wohnung für jeden Besichtigungstermin gründlich zu reinigen und individuell vorzubereiten, damit sich jeder Interessent sofort wie zuhause fühlt. Ein angenehmes Raumklima trägt dazu ebenso bei wie Ordnung und Sauberkeit.

Bei der Besichtigung selbst sollte von der Begrüßung bis zur Verabschiedung immer ein freundlicher, respektvoller Umgang herrschen – auch bei zum Teil akribischen oder unangenehmen Nachfragen seitens des Interessenten. Mit einem schnellen Durchschleusen lässt sich bei den Summen, um die es in der Regel geht, kein potenzieller Käufer abspeisen und es sollte genug Zeit eingeplant werden. Das gilt auch für die Zeit nach der Besichtigung, wenn es darum geht, am Interessenten dranzubleiben, nachzuhaken und spätere Fragen zu beantworten.

Unser Tipp: Überlegen Sie genau, wem Sie Ihre Tür öffnen, denn es gibt tatsächlich zahlreiche Interessenten, die eigentlich überhaupt keine Kaufabsicht haben, sondern sich nur einmal umsehen möchten, wie andere Menschen leben – oder Sie sogar ausspähen wollen. Finden Sie deshalb im Vorfeld heraus, ob es sich um echte Interessenten oder Immobilientouristen handelt, denn schließlich haben Sie weder Zeit noch Geld zu verschenken.

Sicher, Vorlagen im Internet gibt es viele. Doch sind sie wirklich noch auf dem neusten rechtlichen Stand? Und wie können Sie darin individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterbringen? Darüber hinaus geht ohne notarielle Beglaubigung ohnehin nichts.

Unser Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Notar anfertigen, auf den Sie sich zuvor mit dem Käufer geeinigt haben. Erarbeiten Sie etwaige Änderungen gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie den Vertrag erst beurkunden, wenn alle Vertragsänderungen beschlossen sind und die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt.

Bei der Objektübergabe müssen alle Schlüssel und Objektunterlagen sowie Versicherungsdokumente übergeben werden. In einem gemeinsamen Protokoll sind alle Zählerstände wie Strom, Wasser, Gas etc. aufzuführen. Käufer und Verkäufer müssen dieses Protokoll unterschreiben und die Energieversorger darüber zu informieren.

Unser Tipp:
 Nehmen Sie die Objektübergabe ausschließlich zu dem Termin vor, der im Kaufvertrag vereinbart wurde, denn nur so können die vom Notar vorgeschlagenen und im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungsmechanismen greifen.

Häufig gestellte Fragen - Immobilienvermietung

Auf eine Besichtigung sollte man sich gründlich vorbereiten, denn in der Regel sind Sie nicht der einzige Interessent für die Wohnung. Bei dem Besichtigungstermin können Sie alle offener Fragen klären und einen guten ersten Eindruck beim Vermieter hinterlassen. Folgende Unterlagen gilt es bereitzustellen: 

  • Selbstauskunft
  • Gehaltsnachweis
  • Vormieterbestätigung
  • Schufa Auskunft
  • Aktueller Personalausweis oder Reisepass

Mit Höflichkeit und einem gepflegten Erscheinungsbild gewinnen Sie einen Vermieter schneller für sich, als in Freizeitkleidung und einem unfreundlichen Umgangston. Pünktlichkeit zu dem abgesprochenen Termin ist eine Selbstverständlichkeit. 

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zusatzkosten wie GEZ, Strom und Internet sind meist nicht in der Miete enthalten.

Reparaturen im kleinen Umfang von 125 € je Reparatur muss der Mieter tragen, die Kosten dürfen allerdings 6 % der Bruttojahresmiete nicht übersteigen. 

Bei der Kündigungsfrist ist folgendes zu beachten: Im Regelfall beträgt diese 3 Monate und der Mieter kann nach einer Kündigung ohne Angabe von Gründen zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Manche Mietverträge enthalten einen Kündigungsausschluss, die beide Vertragsparteien dazu verpflichtet (max. 4 Jahre) nicht vom Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Bei befristeten Mietverträgen ist die Dauer des Mietverhältnisses schon vor dem Einzug festgelegt. 

Wer den Makler bestellt hat muss ihn auch zahlen. In der Regel ist das der Vermieter, es sei denn es wurde ein explizierter Suchauftrag vom Mieter hinterlegt.  

Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 eingeführt, um Sie als Mieter vor Mietpreissteigerungen zu schützen. Die Miete darf bei neu geschlossenen Mietverträgen nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Neubauwohnungen und umfangreich sanierte Wohnungen sind jedoch von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Der Vermieter darf zudem den Mietpreis verlangen, welcher vom Vormieter gezahlt wurde, selbst wenn dieser die Deckelung des Mietpreises überschritten hat.

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zusatzkosten wie GEZ, Strom und Internet sind meist nicht in der Miete enthalten.

Häufig gestellte Fragen - Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene gängige Verfahren, um den Wert eines bebauten und unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Alle Verfahren basieren im Wesentlichen auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung und ermitteln den Verkehrswert nach Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch). Der Verkehrswert, der hier ermittelt wird entspricht dem Wert, der unter Berücksichtigung von persönlichen und besonderen Umständen erzielt werden kann. 

Das Ertragswertverfahren erfordert detaillierte Informationen über aktuelle Mietverträge und die mittel- bzw. langfristig zu erwartende Standortentwicklung. 

Dem Sachwertverfahren liegt die Ermittlung des Bodenwertes und des Wertes der baulichen Anlagen zugrunde. Hierbei werden  unter anderem auch das Alter des Gebäudes, mögliche Bauschäden und Baumängel sowie sonstige Umstände, die den Wert beeinflussen, berücksichtigt.

Um den Wert eines Grundstückes zu ermitteln, wird das Vergleichswertverfahren genutzt und das begutachtete Grundstück mit verschiedenen anderen Grundstücken, die aktuell verkauft wurden, verglichen. Makro- und Mikrostandort werden dabei ebenso herangezogen, wie die Größe, der Zuschnitt und die möglichen baulichen Ausnutzungen.

Die Kosten für die Bewertung der Immobilie orientieren sich am Wert des Objekt und am Schwierigkeitsgrad der Erstellung. Die Kosten für die Wertermittlung Ihrer Immobilie erfragen Sie bitte individuell.

Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und anschließend einen qualifizierten Maklerauftrag für den Verkauf oder die Vermietung mit uns schließen ist die Bewertung für Sie kostenfrei!

Der Zeitaufwand hängt vom Umfang ab und wie viele Details der Immobilie in die Bewertung einfließen. Entsprechend werden für eine umfangreiche Bewertung ca. 5 Werktage benötigt.  Eine erste Indikation einer Preisspanne erhalten Sie bereits nach 24h. 

Je nach Art des Bewertungsverfahrens werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Unter anderem gehören folgende Dokumente dazu: 

  • Flächenberechnungen
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Bebauungsplan
  • Auszug aus dem Flächennutzungsplan
  • Erschließungskostenbeitragsbescheide
  • Mietverträge (soweit vermietet)
  • Amtlicher Lageplan
  • Bewirtschaftungskostenabrechnung (soweit vermietet)
  • Baukostenaufstellung
  • Kostennachweis für Sonderbauteile
  • Teilungserklärung
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Bodengutachten
  • Energieausweis 

Nein! Häufig dient eine Bewertung jedoch der Vorbereitung für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.

Tipp: Wenn Sie Tim Friedrichs Immobilien mit dem Vertrieb Ihrer Immobilie beauftragen, erstellen wir die Immobilienbewertung auf jeden Fall kostenlos für Sie.

Häufig gestellte Fragen - Tippgeber

Geben Sie Ihren Tipp ab und erhalten Sie nach schnellstmöglicher Prüfung durch unsere Geschäftsführung Ihre Bestätigung über die Zusammenarbeit!

Tippgeberprovisionen müssen unbedingt mit uns explizit vor oder bei der Bekanntgabe einer Empfehlung vereinbart und bestätigt werden. Eine Anspruch auf eine Tippgeberprovision nach Abschluss des Maklervertrags oder Vermittlung einer Immobilie durch uns kann nachträglich nicht berücksichtigt werden. 

Sie können auch eine Tippgeberprovision für erfolgreiche Empfehlungen unseres Unternehmens an Immobilienverkäufer erhalten. Aber auch hier gilt: Bitte melden Sie sich unbedingt bei uns, noch bevor sich dieser Verkäufer an uns wendet. Denn sonst kennen wir die Immobilie schon und Sie haben Ihren Anspruch auf Tippgeberprovision leider verloren.

Bitte melden Sie sich direkt bei uns, bevor sich der Verkäufer direkt an uns wendet. Wir versuchen in allen Fällen Missverständnisse zu vermeiden und sind an einem Ausbau unseres Tippgebernetzwerks intessiert. 

Alle Immobilie oder Grundstücke können vorgeschlagen werden. 

 

Folgende Voraussetzungen müssen für Ihre Tippgeberprovision gegeben sein: 

  • Das Objekt ist uns noch nicht bekannt
  • Das Objekt ist aktuell noch nicht öffentlich zum Verkauf angeboten (z.B. auf Internetportalen, Zeitungen, durch Verkaufsschilder etc.)
  • Das Objekt liegt im Großraum Hamburg

Ja, auch Immobilien im Familiären Kreis dürfen empfohlen werden. Tipps für Ihre eigene oder eine Immobilie Ihres Lebenspartners honorieren wir nicht. 

Im ersten Schritt überprüfen wir ob wir Ihre empfohlene Immobilie bereits kennen oder Sie bereits im öffentlichen Angebot ist. Sollten wir die Immobilie nicht kennen, werden wir mit dem Eigentümer Kontakt aufnehmen und einen Termin vereinbaren. 

Im Idealfall entsteht ein Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und uns. Im Anschluss starten wir die Vermarktungsphase und den Vermittlungsprozess. Nach erfolgreicher Vermittlung und Zahlungseingang der Käufercourtage bei uns erhalten Sie die Auszahlung Ihrer Tippgeberprovision. 

Sie hören von Freunden, Bekannten oder Nachbarn, dass sie ihre Immobilie veräußern möchten? Hier ist die Sache einfach und eindeutig. Sie die besten Voraussetzungen alle Informationen zu erhalten und uns Ihren Tipp zu übermitteln.

Es gibt diverse Anzeichen für Immobilien, bei denen eine Verkauf geplant sein könnte.

  • Leere Fenster
  • Ihr Nachbar beginnt eine Vermessung seiner Immobilie 
  • Ihr Nachbar informiert Sie direkt über sein Anliegen
  • Eine Immobilie ist längere Zeit unbewohnt
  • Der Briefkasten der Immobilie wird nicht geleert
  • Im Winter wird kein Schnee geräumt

Wenn Sie eines oder mehrere dieser Anzeichen entdecken, fragen Sie einfach den Haus- oder Wohnungsbesitzer oder die Nachbarn. Aber auch wenn Sie keine weiteren Informationen bekommen, können Sie uns ansprechen. Wir kümmern uns dann um die Informationsrecherche. 

Wir freuen uns in jedem Fall von Ihnen zu hören. 

 

Sie haben Fragen rund um das Thema Immobilien?

Sprechen Sie uns an – wir nehmen uns gern Zeit für Sie!

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